マンションリフォーム 大阪比較の情報
したがって、売買仲介業一本で始めた会社であるにもかかわらず、今年の４月には、賃貸の手数料だけでも300万円を上回るまでになりました。
５年前に、オーナーはつらい状況から企業を興したと聞いていますが、｢中古マンション」という危機管理に最も適した商品に注目して、商品の面から絞り込みをおこないました。
市場を大幅に圧縮してこの中で最大の効果をあげるという、T先生が提唱しておられる「８０：２０の法則」をそのまま絵に描いたようなものだと思います。
あたかも今、T先生はこのあたりを月刊誌に書いておられますが、具体的な作業にかかる前から「大変だ、大変だ」と頭だけで考えていると、本当に大変なことになってしまいます。
実際に着手してみると、作業を通じて戦略と行動が拓けてくるはずです。
住宅地図のすばらしさは、単にマンションにマーカーで色づけすることだけではありません。
住宅地図には全マンションの１戸ごとのルームナンバー、入居者の名前まで掲載されています。
こちらでは、マーカーで印をつけた住宅地図がＢ４版のクリアファイルに大事に保管されています。
また、マンション別にファイルが作られています。
ファイルの中には、各戸の部屋番号が１枚１枚綴られていますので､反応のあった部屋には、その内容を記入していきます。
ですから、すぐに立派なデータベースができあがります。
マンションが130棟あれば、130冊のファイルができあがるわけです。
マンションの部屋が100戸あれば、ファイルの中には100枚の部屋別のカードが部屋番号順に綴じられていることになります。
折り込みチラシ戦術として、１戸売りのマンションをＢ５版１ページに載せ、裏にはマンション物件一覧表を載せたものを、1,000枚ずつ５か所に、毎週毎週繰り返し打っています。
費用としては、紙代と印刷代で55銭、折り込み代が３円で、１枚当たり３円55銭かかります。
したがって、１週5,000枚×＠3.55＝1万7,750円１か月にして7万1,000円これを継続して実施しています。
今、直物件を192戸預かっていますが、こちらでは、売り依頼の業者さん、買い依頼の業者さん、銀行、マンション業者の方々が頼ってこられ、まさに「マンションはMへ」というところです。
要はシンプルなシステムをつくり、これを継続していくということです。
毎月月刊誌を読み、常に軌道修正しながら真のマーケティングの確立に日々挑んでいます。
４月も中古マンションは、両手数料の物件が９件、片手数料の物件が５件、合計14件の契約を3名の女性で獲得しています。
なお、売り依頼を受けた物件に、自社で買い希望のお客様を見つけると、売主、買主双方から手数料がもらえますから「両手数料」と表現します。
それに対し、買主あるいは売主の一方からだけ手数料をいただけるケースが「片手数料」で、他業者がお客様をみつけたり、他業者の物件を自社のお客様に紹介した場合がこのケースになります。
一般的には、片手数料の契約が多いはずですが、ここでは戦略展開の成果で、圧倒的に両手数料の契約が多くなっているのが特長です。
実は、今回この場で発表させていただくに当たって、シンプルで当たり前のことをやってきただけなのに、いったい何を皆さまにお話しすればいいのか戸惑ったものです。
しかし、T先生のお話をお聞きし、シンプルで、簡単なことを徹底してやってきたことが、地域ナンバーワンという現在の実績であることを改めて認識させられました。
それであれば、経験をお話しすることで、皆さまにもお役に立つことができると思い、こうやってお話させていただきました。
T先生は、「やってみて｣、「やれる」と思ったら、それを「ひたすら実行していくことだ」と機会あるごとに言われています。
今回発表するに当たり､その言葉の重みを再認識させられました。
今後、このシステムを一層充実、向上させていきたいと思っています。
賃貸物件の取り扱いも増え、駅前の一等地に賃貸用の支店も出店するに至りました。
パート勤務から始めた女性３名が、中古マンション売買仲介の第一線で活躍し、コンスタントに月々の成約15件ペースを維持しています。
物件の売買金額に比例する規定の仲介手数料が不動産業者の収入になります。
したがって、一概に15件の成約だからいくらの収入と表現することはできませんが、少なくとも月々約1,000万円を安定的に収益計上していることになります。
最近では、これに賃貸仲介手数料、賃貸管理収入、賃貸物件のリフォーム事業の収益なども加わってきていますので、いかに少人数で効率的に収益をあげているかということです。
なぜ、このような体制を築くことができたのでしょうか。
A取締役様の発表の中にもあるように、「８０：２０の法則」はかなり重要なことです。
同社の場合は、これを「物件」の面から上手に適用されています。
すなわち、開業したばかりの不動産業者が、１７万世帯の全域に営業展開をしようとすると、市場が大きすぎてとても太刀打ちできません。
そこで、自社が展開しやすいように「地域」により切り分けたり、「商品」（売地、売家、売マンション等）により選別することが必要になります。
同社の場合は、商品の面からマンションに特化する戦略をとられたわけです。
これは、広告展開という点から掘り下げてみますと、１７万世帯全域にチラシ配布をしようとすると、概算で１回あたり約60万円の費用がかかることになります。
それに対して、同社の地域ではマンションが１万戸ということですから、総費用としては４万円かからずに配布できることになります。
したがって、１７万世帯全域に対して１回だけ広告展開をするのと同じ費用で、１万世帯に対してであれば17回もチラシを配布することができる計算になります。
どんな広告でもそうですが、繰り返すことで反響が高くなってきます。
これを「親しみ効果」と呼んでいますが、「反復」して「継続」することが戦略にあっては欠かせません。
それを考えると、いくら魅力的な市場であっても、たった１回の広告に社運の全てをかけるわけにはいかないと思います。
それに比べて、マンションに特化することにより、同じ費用で17回も広告展開ができることになります。
ここに大きな意味があります。
なお、新聞折り込みか自分たちで手配りするかによってチラシの配布費用が違ってきますが、ここではその説明を省略して概算をお伝えしています。
もちろん、いくら「80：20の法則」で、自社が重点的に攻略すべき目標を絞り込んだとはいえ、それに対してどのように継続して、徹底的に広告展開していくかがポイントになります。
その点同社では、1,000枚を単位にしたチラシ配布で、少ない費用で頻繁に自社をアピールすることで地域への浸透を図りました。
第二部において、具体的な戦略・戦術を含めてお話ししてまいりたいと思います。
■有限会社Ａホームさんの事例関西で活躍される有限会社ＡホームのMK社長は、新たに不動産業をスタートするに際し、全面的にある戦略を実践し、短期間で売買仲介業務を軌道に乗せられました。
その経緯を語ったご本人の手記をご紹介いたします。
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